פרויקטים של פינוי בינוי הם בין הנושאים הבולטים והמדוברים ביותר בעולם הנדל"ן המקומי בשנים האחרונות. עבור משפחות שהן בעלות דירה במבנה ישן, זוהי הזדמנות מצוינת להשתדרג מכל הבחינות. עם זאת, לא מדובר בנושא פשוט או בתועלת מובטחת בוודאות. לכן, על רקע זה עולה השאלה החשובה מאוד – האם כדאי להשקיע בפרויקט פינוי בינוי? בואו נתעמק בנושא מעט וננסה לענות על השאלה
פינוי בינוי – להחליף ישן בחדש
הרעיון הבסיסי של פרויקט פינוי בינוי הוא רעיון פשוט למדי: מפנים בניין ישן מתושביו, הורסים אותו כליל ובונים במקומו בניין חדש ומשופר שיאפשר להפיק ממנו תועלות שונות עבור היזם ובעלי הדירות. כאשר מדובר בבניין מגורים, יש צורך בהסכמת רוב הדיירים לביצוע הפרויקט ולא כולם תמיד יסכימו. השלבים השונים של ההליך הזה הם כיום כבר עניין מוכר ושגרתי למדי. אך זה לא משנה את העובדה שמדובר בהליך מורכב, הדורש מכל המעורבים בו תשומת לב רבה לפרטים ומעקב מסודר אחר התקדמותו.
מה חשוב לדעת כדי להחליט?
האם כדאי לכם להשתתף בפרויקט פינוי בינוי? יש נקודות רבות להביא בחשבון בנושא:
- היזם – פרויקט מסוג זה דורש תקשורת עם יזם, וחייבים לוודא שהוא אמין ובעל היכולת להשלים את הפרויקט עד סופו. יש לא מעט רמאים וקומבינות בנושא פינוי בינוי ולכן חשוב מאוד לבדוק היטב את היזם
- המממן – מימון פרויקט כזה מגיע בדרך כלל מבנק. היבט המימון הוא קריטי מאוד להצלחת הפרויקט כולו
- הדיירים – כבעלי דירה בבניין ישן, סביר שאתם מכירים את רוב בעלי הדירות האחרים. עד כמה הם פתוחים לרעיון הזה? אם הולכים על כיוון של פינוי בינוי, תידרש הסכמה של רובם לכך. ובכלל, פרויקט כזה הוא למעשה עסקה בין בעלי הדירות ביחד לבין יזם. זהו פתח לסיבוכים רבים מבחינת התיאום בין בעלי הדירות והגעה להסכמות
- לחשוב לטווח הארוך – חשוב להביא בחשבון שמדובר בהליך ארוך, אפילו מבחינת הזמן שייקח עד להגעה לשלב של התחלת הפרויקט בפועל
- התכנון העתידי – גם תכנון הדירות החדשות כמובן חשוב ביותר. כך גם לגבי הבניין כולו, שבו עשויים לכלול אלמנטים שימושיים כגון חדר כושר, לובי מוגבה ועוד
התמונה הכלכלית המורכבת
סיבה מרכזית שבגללה אנשים מחליטים להשתתף בפרויקט פינוי בינוי היא הרווח הכספי. שדרוג הדירה בעצם מגדיל את השווי שלה, ובעלים של דירה יקרה יותר יכולים להחליט למכור את הדירה החדשה ולהרוויח ממנה סכום כסף גדול או להשכיר אותה בתשלום גדול יותר מבעבר. עם זאת, חשוב להביא בחשבון שההיבט הכלכלי כאן מורכב למדי. אין פה רק עניין של שווי הדירה הנוכחית שלכם לעומת שווי הדירה שתקבלו, אלא גם עניינים כמו שינוי בביטוחים למיניהם או מיסים מוגדלים שצריך לשלם.
יש גם עניין של בעלי מקצוע שיידרשו עבורכם – ובייחוד עורך דין שמתמחה בנדל"ן אבל אולי גם שמאי מקרקעין. בעלי המקצוע יידרשו לאורך זמן ועלות שירותיהם אינה זולה. בזמן הבנייה עצמה, היזם אמור לממן לכם שכירות בדירה חלופית שתבחרו הדומה לדירה הישנה שלכם, אך עשויות בכל זאת להיות הוצאות שונות גם סביב מעבר הדירה הזמני הזה.
לסיכום
פרויקט פינוי בינוי נועד ליצור רמת חיים גבוהה יותר ולאפשר לאנשים לחיות בדירות מחודשות שערכן גדול יותר מהדירות הקיימות. עם זאת, תהליך פינוי בינוי דורש מעורבות גדולה של כל הדיירים בבניין, פנייה ליזם אמין ולעוד אנשי מקצוע חשובים, מעבר לדירה חלופית ועוד מצבים שאינם עניין של מה בכך.
